Земельные доли: покупка, продажа, аренда и дарение

Если вы являетесь единственный собственником недвижимости, в частности, земельного участка, то вы имеете полное право на продажу своего земельного участка любому физическому лицу не территории Российской Федерации.  Следует сказать, что при этом у вас на руках должны быть кадастровые документы, сам земельный участок должен стоять на кадастровом учете в палате, по отношению к земельному участку не должно быть никаких обременений и ограничений по использованию.  Однако если у вас возникло желание продать долю земельного участка (или, как ее еще называют, земельную долю), то в этом случае действуют несколько ограничений.

Первое ограничение касается государственной безопасности. Если ваш земельный участок или ваш доля находится на граничных территориях, то вы не имеете право продавать земельный участок иностранным гражданам, лицам, не имеющим гражданства, а также иностранным компаниям. Это правило зафиксировано в  статье пятнадцатой Земельного Кодекса Российской Федерации.

Если земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то вы не имеете право продавать данный земельный участок иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным компаниям и организациям, которые  большей частью своего капитала принадлежат представленным выше лицам. Это правило описано в третьей части закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Следует отметить, что это правило зачастую сильно портит нервы землевладельцам, когда иностранная компания готова предложить большую сумму, нежели отечественный представитель.  Правда, это правило касается исключительно земель сельскохозяйственного назначения.

И, конечно же, не стоит забывать о преимущественном праве приобретения земельных участков, которым обладают муниципальные образования страны и субъекты Российской Федерации, на территории которых эти земельные участки и расположены. Это правило зачастую является наиболее проблематичным, так как сильно сокращает круг потенциальных покупателей.

Порядок продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения достаточно прост. На первом этапе при желании продать участок сельскохозяйственного назначения, вы обязаны в 90-дневный срок уведомить исполнительный орган государственной власти России или другой иной орган местного самоуправления о своем намерении продать земельный участок, где вам необходимо указать площадь земельного участка, место расположение, срок и стоимость продажи. Данное извещение вам необходимо вручить представителю власти лично, или же отправить заказным письмом с уведомлением о вручении этого письма.

Второй этап состоит в том, что вам необходимо выждать 30 дней с момента вручения этого письма. Если орган исполнительной власти не отреагировал на ваше заявление, то у вас есть целый год на продажу земельного участка сельскохозяйственного назначения любому лицу (кроме тех категорий лиц, о которых мы упоминали выше).  Следует отметить, что если вы продаете земельный участок по цене ниже той, что была указана первоначально в письме муниципалитету, то такую сделку можно признать незаконной. Дабы предотвратить это, вам необходимо отправить новое письмо и снова выждать месяц.

Как показывает практика, органы государственной власти достаточно редко выступают в качестве покупателя земельных участков, тем более сельскохозяйственного назначения.  Дело в том, что покупка муниципалитетом сельскохозяйственной  земли достаточно проблематична, однако, она позволяет государству контролировать оборот наиболее важных и приоритетных земельных ресурсов.

Продажа земельной доли

Когда говорят о земельных долях, или, как еще их называют, паях, то, как правило, речь идет о долях в праве собственности на земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения. Все описанные выше ограничения также действуют и на земельные доли. Однако есть и еще одни ограничения, о которых нужно знать, если вы решили продать долю земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения.

Так, без обязательного выделения земельного участка в счет земельной доли (то есть без выделения в натуре) участник долевой собственности сможет продать земельную долю только другому собственнику этой же доли. Притом собственником может выступать как физическое лицо, так и организация, которые также используют земельный участок, что находится в долевой собственности.  Следует отметить, что в этом случае не требуется уведомлять каким-то образом других собственников, так как землю вы продаете одному из них.

Кроме того, при переходе права собственности земельной доли к физическому лицу (то есть при получении свидетельства о регистрации), или же во время внесения данной недвижимости в уставной капитал сельскохозяйственного предприятия, помимо основных документов, которые необходимы для государственной регистрации, нужно подать еще и другие документы. Эти документы должны подтверждать право продажи земельного участка, а также право внесения этой недвижимости в уставной капитал сельскохозяйственного предприятия.  Никаким образом в будущем обойти это ограничение просто невозможно.

Отметим, что в отличие от уже готового и сформированного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, в российском законодательстве не предусмотрены возможность преимущественного права покупки долей подобных земель органами государственной власти или местного самоуправления. Государство получает право только в том случае, если вы отказываетесь от доли общего земельного участка.

Резюмируя, без выделения земельной доли в натуре вы не можете продать  землю стороннему человеку. Для этого вам необходимо выделить земельный участок в натуре, получить его кадастровый паспорт, после чего вам необходимо предложить купить этот земельный участок органам местной власти и, в случае их отказа, предложить купить земельный участок третьим лицам.

Если речь идет о продаже доли земли, которая не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то в этом случае необходимо руководствоваться статьей 250 гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой статье, преимущественное право покупки доли в этом случае имеют другие собственники земельного участка.  При этом также вам не нужно уведомлять других собственников в том случае, если вы продаете земельную долю сособственнику земельного участка.  Если же вы собираетесь продать земельную долю третьему лицу, то в этом случае вам необходимо в тридцатидневный срок уведомить других собственников в письменной форме (для того, чтобы у вас было документальное подтверждение уведомления). Если другие участники не купят земельную долю в течение тридцати дней, вы вправе продать долю земельного участка третьим лицам. Следует отметить, что при получении отрицательного ответа, ждать тридцать дней не нужно.

Покупка земельной доли

На самом деле, покупка земельной доли – сделка достаточно невыгодная, и, откровенно говоря, редкая. Основная проблема состоит в том, что при приобретении доли вам для дальнейших операций  недвижимостью постоянно придется считаться с желанием других собственников.  Купить долю в участке сельскохозяйственного назначения и вовсе невозможно, если вы до этого уже не являлись сособственником данного земельного участка.

Когда возникает желание приобрести земельную долю? Как правило, в трех основных случаях.

В первом случае покупатель желает приобрести земельную долю для того, чтобы в дальнейшем выделить ее в отдельный земельный участок, так как существующая доля слишком мала для этого. В этом случае покупателю требуется скупить нужное количество долей, чтобы получить необходимую площадь выделить свой участок в натуре. Как правило, минимальный (или, как еще их называют) предельные размеры будущих земельных участков  из земель сельскохозяйственного назначения  устанавливаются в размере среднерайонных земельных долей. В некоторых регионах страны предельный размер участков указан прямо, так, для Московской области предельным размером является 2 гектара для сельскохозяйственных угодий и 40 гектар для искусственно орошаемых земель.

Второй случай выглядит как скупка доли в том случае, если в числе сособственников кто-то продает долю. Так как продать земельную долю он никому, кроме таких же собственников не может, то вы тут можете выступить покупателем.

Нередко возникает желание приобрести в долю земельный участок, находящийся под зданием или сооружением, которое уже находится в собственности покупателя. Это вполне естественно, что собственник здания хочет приобрести в собственность и землю, на котором это здание стоит.

Процедура приобретения доли мало чем отличается от покупки целого земельного участка, единственное ограничение – вам уже нужно быть собственником другой части доли. У продавца должна быть выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) о регистрации доли в праве собственности на земельный участок. В этом случае вы составляете простой договор купли-продажи недвижимости. Договор может быть составлен в простой письменной форме и статьям 549 и 550 Гражданского Кодекса Российской Федерации.  Следует отметить, что такой договор не нуждается в нотариальном заверении, в отличие от большого количества других видов сделок с недвижимостью.

Подчеркнем, что право собственности на земельную долю переходит только тогда, когда покупатель получает государственную регистрацию договора продажи.  Чтобы получить этот документ, необходимо обратиться в государственную регистрационную палату по месту нахождения данной земельной доли.  Обратиться могут как сами покупатель с продавцом, так и их законные представители, притом полномочия представителей должны быть нотариально заверены и удостоверены должностным лицом органа местного самоуправления. Вместе с заявлением вам необходимо предоставить договор купли-продажи, документы, которые подтверждают право продавца на приобретаемую землю, документы, которые показывают право покупателя на приобретение этой земли, квитанцию об оплате госпошлины. Во время регистрации государственным регистратором договора на нем ставится специальная печать или надпись, удостоверением права на новую долю является свидетельство о регистрации или выписка из Единого Государственного Реестра Прав.

Дарение земельной доли

Дарение земельной доли, то есть безвозмездная передача другому лицу собственности на долю земельного участка возможна только узкому кругу лиц. Покупатель обязан уже быть собственником другой доли этого земельного участка, он обязан быть сельскохозяйственной организацией, ведущей соответствующую деятельность. Подарить долю земельного участка сельскохозяйственного назначения нельзя даже ближайшим родственникам, если они не являются собственниками других долей.  Оформлять дарение земельной доли можно только выдела земельного участка в натуре.  Опять же, переход права собственности  происходит только после государственной регистрации договора дарения.

Договор дарения земельной доли принципиально не отличается от договора дарения земельного участка. Существующие ограничение накладываются только на лиц, которые могут выступать одаряемыми.  Дарителем же, как уже было сказано, может выступать лицо, которое предоставило документы на свои права. Документы должны быть оформлены должным образом и соответствовать закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одаряемым может быть только другой участник долевой собственности, а также организация, ведущая сельскохозяйственную деятельность на данной земле.

В соответствии со статьей 574 Гражданского Кодекса РФ договор дарения доли земельного участка должен быть обязательно зарегистрирован соответствующей федеральной службой государственной регистрации.   Переход права собственности в этом случае полностью совпадает с переходом прав собственности на земельную долю в случае дальнейшей продажи.

Если же речь идет о земле, которая не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то в этом случае вам необходимо письменно уведомить остальных членов общей собственности, и сделать вы это можете только после их согласия, а также с соблюдением вех правил, что указаны в статье 253 Гражданского Кодекса РФ. Как и во всех других аналогичных случаях, необходимо выждать 30 дней с момента вручения уведомления другим собственникам земельного участка, доля которого будет дариться.

Аренда земельной доли

Передать в аренду земельную долю невозможно. Долю необходимо выделит в земельный участок в натуре, и только потом передавать в аренду. В аренду можно передать только те земельные участки, которые уже сформированы и прошли кадастровый учет, в том числе участки, которые находятся в общей долевой собственности.

Решение о передачи всего земельного участка в аренду должно производиться при общем и полном собрании всех собственников. Со стороны собственников договор аренды должен быть подписан лицом, уполномоченным совершать подобного рода сделки. Условия аренды должны полностью соответствовать тем условиям, которые обсуждались на общем собрании собственников. В некоторых случаях отдельные собственники не готовы  передавать общую недвижимость в аренду, или же они не согласны с условиями этой аренды.  В этом случае пункт пятый статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения  предусматривает единственный способ распоряжения своей долей. Это выдел земельного участка в натуре. После чего собственник может распоряжаться своим земельным участком по своему усмотрению.  При этом согласие арендатора этому собственнику получать не нужно. Договор аренды прекращает свое действие по отношению к выделенному этим собственником земельному участку.

Регистрация земельной доли

Регистрация земельных долей регламентируется статьей 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Особенностям регистрации прав на земельные доли посвящена отдельная статья соответствующего закона – статья 24.1.

Основаниями для государственной регистрации права на собственности земельных долей являются свидетельства о праве на земельные доли, которые были выданы до вступления в силу Закона о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним; выписки из документов, принятых до вступления в силу данного закона органами местного самоуправления, договоры купли-продажи или дарения земельных долей; свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные акты.

Особенностью регистрации является то, что помимо вышеуказанных документов необходимо предоставить документы, подтверждающие, что продавец доли известил остальных дольщиков в надлежащем порядке.  Притом для начала оформления договора необходимо, чтобы с момента извещение прошло не менее 30 дней в отсутствии ответа. Если регистрация необходима в более короткий срок, то в этом случае необходимо отказавшимся лицам предоставить документ в государственный орган регистрации о своем отказе. Если речь идет о продаже, то необходимы документы, подтверждающие, что у покупателя есть право приобретения земельной доли.  При внесении доли в установочный капитал сельскохозяйственного предприятия необходимо предоставить документы, которые право лица, вносящего долю в уставной капитал, право на использование данного земельного участка. 

Следует отметить, что наличие договора аренды не является препятствием для  регистрации перехода прав собственности на земельный участок. Извещать арендатора в этом случае не нужно, но можно. За государственную регистрацию прав необходимо заплатить государственную пошлину в размере одной тысячи рублей (согласно ст. 333 Налогового Кодекса), сама регистрация проводиться в течение 10 дней с момента подачи заявления и других необходимых документов.