Участок или готовый дом: реалии 2016 года

Загородная подмосковная недвижимость может быть разделена на три неравные группы. К первой группе относят земельные участки без подряда; ко второй – земельные участки с подрядом, к третьей – уже готовые дома.  Притом с течением времени соотношение этих групп изменилось: если раньше наибольшей популярностью пользовались земельные участки без подряда (в том числе и без коммуникаций), то сейчас потенциальные покупатели проявляют все большую заинтересованность и в покупке готовых домов. Притом популярностью пользуются предложения даже без скидок.

Возможности современного покупателя

На любом направлении и в любом сегменте наибольшую популярность продолжают испытывать земельные участки без подряда. Причиной популярности таких предложений в сегменте эконом-класса является их дешевизна, чего нельзя сказать о премиальном или элитном сегменте. Мотивы приобретения элитной недвижимости без подряда отличаются достаточно большим разнообразием. Генеральынй директор Landwerk Дмитрий Гордов считает, что если рассматривать земельные участки без подряда в целом, без привязки к классу, то спросу на подобного орда предложению отдается около 80% внимания со стороны потенциального клиента. По мнению управляющего партнера Point Estate Павла Трейваса, причина столь повышенного внимания заключается в экономический обстановке. «В кризис всегда возрастает количество продаж наиболее ликвидных и дешевых объектов недвижимости, - отвечает Павел, - притом это происходит вне зависимости от того, о чем конкретно мы говорим – о готовых домах или простых земельных участках. Правда, стоит отметить, что внимание клиентов все же больше сосредоточено на земельных участках, и это происходит только потому, что земельные участки без подряда просто дешевле. Да и сами застройщики предоставляют скидки не простые земельные участки куда как более охотно, нежели тогда, когда речь идет о других форматах и типах недвижимости.

Однако не стоит считать, что популярность земельных участков без подряда в сегменте элитной недвижимости столь высока исключительно потому, что люди склонны считать деньги экономить. Особое внимание земле уделяется еще и потому, что качественный земельный участок, готовый для строительства в Подмосковье на небольшом расстоянии от МКАД (в пределах 20 км от МКАД) – товар достаточно редкий, можно сказать, даже уникальный. Сергей Колесницын, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, склонен считать, что в элитном сегменте крайне мало земельных участков под застройку.  Уникальность расположения земельного участка, а также небольшое расстояние от столицы, престижность района, богатой историей места и окружение не могут не оказывать влияние на спрос на пусть даже и достаточно дорогие предложения на рынке земельных участков без подряда.

— Основная часть земельных участков на небольшом расстоянии от МКАД была распродана еще до 2008 года, - сообщает Сергей Колесницын. — Сегодня вся эта земля уже застроена различными застройщиками, найти что-то без подряда по приемлемой цене практически невозможно. Цены на такие предложения баснословные даже для элитного сегмента.

Сергей Колесницын также рассмотрел некоторое предложения (в частности, коттеджные поселки ParkVille и Раздоры-2»), в которых продаются простые земельные участки под строительство. Стоимость сотки земли начинается от 40 тысяч долларов (около 3,2 миллионов рублей). Максимальная стоимость сотки земли в указанных коттеджных поселках достигает 70 тысяч долларов.

— Притом не стоит забывать, что речь идет не о классических «шести сотках», - продолжает Сергей. — Минимальная стоимость земельного участка элитного класса без подряда – в районе пятидесяти соток. Самый крупный земельный участок, продаваемый без подряда в указанных коттеджны поселках имеет площадь в 2 гектара. И в целом на рынке все предложения такие – большие наделы земли стоимость в несколько миллионов долларов. Притом это цена уже после падения – еще в 2015 году стоимость недвижимости в этих коттеджных поселках была приблизительно в два раза больше.

Аналитики департамента загородной недвижимости Tweed предоставили свои данные по подмосковной недвижимости. Согласно информации, полученной от них, всего в Подмосковье продается 634 земельных участках без подряда. Общая стоимость недвижимости составляет 1,331 млрд. долларов. Большинство предложений расположено на Новой Риге, которая уже десятилетия является лидеров в области коттеджных поселков бизнес и элитного класса. Здесь расположено 503 подсчитанных компанией Tweed Лота. Еще 83 земельных участка находятся на рублево-Успенском шоссе, средняя стоимость сотки ге находится в районе 54 тысяч долларов.

Самым дорогим земельным участком в Подмосковье является надел земли площадью в 114 соток земли и стоимостью в 65  миллионов долларов. Расположен участок в коттеджном поселке «Серебряный бор», средняя стоимость сотки которого достигает полумиллиона рублей.

Несмотря на достаточно радужные перспективы, эксперты предупреждают, что ждать взрывного роста спроса не стоит. «Старт с элитной недвижимостью – большой риск для девелопера, - говорит Павел Трейвас, - я вообще сомневаюсь, что такие остались. Ведь даже относительно недорогой для девелопера проект – простой коттеджный поселок эконом класса без подряда — требует от девелопера достаточно больших инвестиций: проведения коммуникаций, создание благоустроенных зон – все это требует денег.  Сейчас очень мало девелоперов, которые вообще рискую начинать новые проекты – им бы успеть продать недвижимость в старых.

Готовые варианты

Однако не стоит забывать и о предложениях с готовыми домами. Предложение на этом рынке поистине огромно, начиная от домов частных инвесторов и заканчивая индивидуальными предложениями от застройщика. Притом этот сегмент растет: пусть предложения готовых домов от застройщика — еще достаточно редкий зверь, однако, нередко такие предложения оказываются для конечного покупателя более выгодными.  

По мнению Павла Трейваса, в кризис увеличивается спрос на «пустые коробки». Желающих купить хороший дом без ремонта на рынке, правда, не очень много, наиболее выгодные предложения были раскуплены в первые месяцы кризиса. Сейчас же найти хороший черновой дом, в приятном и удобном месте, с комфортной планировкой и достойным внешним видом, достаточно проблематично. Многие покупатели, которые изначально хотели купить готовый дом, вынуждены переходить в сегмент земельных участков без подряда. К тому же, земельные участки без подряда – это всегда первичный рынок, который более мобилен и более живо реагирует на изменения рынка. Девелоперы не хотят терять своих клиентов, поэтому при возможности предоставления скидки делают это для соответствующих предложений практически сразу же. Притом процесс повышения цен идет куда медленнее: после кризиса многие застройщики не обладают должной смелостью просто поднять цены. Тем более, если они уже получили такой сильный финансовый удар, типа того, что имел место быть в 2015 году. Ситуация достаточно прозаична: даже те, кто готов был бы купить готовый дом и немного переплатить, все равно вынужден приобретать земельные участки без подряда из-за ограниченности предложений на рынке готового жилья.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров компании Kalinka Group, говорит, что сейчас на рынке можно встретить большое количество разнообразных предложений. В частности, речь зашла о коттеджном поселке «Никольская Слобода». Здесь застройщик продавал изначально земельные участки без подряда, однако, по мере продажи участков в поселке начал строительство домов на пустующих участках самостоятельно.

Структура предложения на сегодняшний день выглядит следующим образом: на Рублевском шоссе 70% предложений – это дома «под ключ». Притом состояние домов варьируется в очень широких пределах, а подавляющее большинство из таких домов – это предложения от собственников, то есть, вторичный рынок. Примерно 20% занимают земельные участки без подряда, а еще 10% - особняки «с черновым ремонтом», то есть пустые коробки: стена и крыша. Если же рассматривать Новорижское и Волоколамское шоссе, то здесь пропорции несколько другие: участки и «коробки» занимают приблизительно по 40% рынка, еще 20% - готовые дома. Это объясняется достаточно просто: Новорижское шоссе продолжает активно застраиваться и заселяться.

Генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова считает, что сегодня готовые дома испытывают растущий спрос. Аналитики компании провели собственное исследование, которое показало, ч за первое полугодие 2016 года объем сделок в сегменте коттеджей вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Анастасия Могилатова отмечает, что стабильным спросом пользуются дома и таунхаусы в уже построенных поселках западного и северо-западного направлений. Нередко можно встретить специальные предложения и купить объект недвижимости с дисконтом в треть от первоначальной цены.

Строительство коттеджа самим застройщиком – явление, выгодное обоим сторонам: как покупателям, так и продавцам недвижимости.  Нередко самостоятельное строительство коттеджа обходится покупателю дороже ,нежели покупка готового предложения. У застройщиков есть преимущество – эффект масштаба, то есть приобретение строительных материалов, проведение коммуникаций в массовом порядке позволяет существенно снизит себестоимость строительства для конкретно взятого коттеджа. Если же заниматься строительством самостоятельно, с учетом проведение коммуникаций «с нуля», покупки стройматериалов оптом (при этом будут иметь место быть большое количество «остатков»), то стоимость дома может оказаться на 20-30% выше.

Притом нередко возникает и такая ситуация, когда более выгодным оказывается решение о приобретение готовой «коробки», а не участка.  Павел Трайвас рассказывает о доме площадью в 500 квдаратных метров, который находится в поселке «Гринфилд»: «Минимальная стоимость сотки земли в этом поселке — 1,3 миллиона рублей, то есть участок у этого дома стоит порядка 39 миллионов рублей. Строительство такого же дома обойдется покупателю в 25 миллионов рублей. Самостоятельное строительство аналогичного проекта на аналогичном участке выйдет покупателю в 64 миллиона рублей. Готовое же предложение стоит 57 миллионов рублей».

Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty  рассказала о компании Villagio Estate: «Застройщик в последние полгода сильно поднял стоимость земельного участка. Год назад еще можно было купить участок в «Миллениум Парк» или в «Монтевиле» по цене в 1-1,2 миллиона рублей за сотку земли. Сейчас же стоимость земельных участков выросла на 25%. В этом случае покупателю оказывается выгоднее купить уже готовый дом. В премиальном сегменте можно уложиться в 50 миллионов рублей. Самостоятельное же возведение аналогичных проектов на участках схожей площади обойдется покупателю в лучшем случае в 53 миллиона рублей. При этом необходимо будет еще ждать окончание строительства, а также проводить контроль строительства на всех его этапах».

Что делать в кризис?

Антон Гололобов уверен, что готовые дома в кризис продаются, и продаются весьма неплохо: «Когда мы только начали строительство в своем коттеджном поселке «Ренессанс Парк», то мы столкнулись с большим ажиотажем покупателей и были этим приятно удивлены. Особняки были распроданы раньше окончания строительства первой очереди поселка». Напомним, что первая партия коттеджей состояла аз 35 домов площадью от 400 до 800 квадратных метров на участках 20-40 соток земли. Вторая очередь включает в себя особняки от 350 квадратов, «вскоре они также все будут проданы», - уверяет нас Гололобов.  Притом в указанном коттеджном поселке есть достаточно большой выбор коттеджей разного архитектурного стиля: есть проекты .представляющие направления неоклассики, минимализма, альпийского стиля а также несколько вариаций на тему средиземноморья. Пресс-служба компании сообщила, что весь комплекс готов всего на 40%, при этом в свободной продаже осталось всего 20 объектов по цене от 55 миллионов рублей.

Как показывает опыт, выбор клиента в пользу участка или дома зависит больше от самого клиента, нежели от экономической ситуации в стране. Для многих покупка готового дома проще: не нужно заниматься строительством и можно въехать либо сразу, либо после непродолжительного ремонта.  А если добавить и тот факт, что сейчас покупка готового дома оказывается еще и более выгодной, то вполне объясним и увеличивающийся спрос на готовые предложения.

Выход же девелопера с новым проектом на рынок – рискованный шаг. Однако если продажи начнутся при готовности в 70-80%, и при этом застройщик хорошо известен общественности и имеет богатое портфолио, то при конкурентоспособной цене он может достичь достаточно высоких темпов продаж.