Как выбрать земельный участок

Предложение на рынке подмосковной недвижимости огромно. «ИРН-Консалтинг» подсчитал, что только в сегменте земельных участков с газом и без подряда насчитывается около четырех сотен коттеджных поселков различного профиля. Коттеджных поселков без газа так много, что специалисты и вовсе не смогли подсчитать их. 

Нет ничего удивительного в том, что покупатели могут легко запутаться в том, как именно выбирать коттеджные поселки и земельные участки. Притом происходит выбор не только на уровне земельного участка, но и жилого комплекса: где именно придется жить, будут ли вовремя возведены все необходимые для комфортного проживания коммуникации, кем и как они будут обслуживаться.

В ходе своей онлайн-конференции генеральный директор компании «Удача» Вадим Малых поделился своими идеями относительно того, как именно выбрать земельный участок в Подмосковье, на что стоит обратить внимание, а чего стоит избегать.

Подмосковные направления

В первую очередь стоит определиться с направлением.  Юг Подмосковья считается самым доступным с финансовой точки зрения. Речь идет о Каширском и Симферопольском шоссе.  В этом направлении на расстоянии 80-90 километров от МКАД земельный участок со всеми проведенными коммуникациями можно купить по цене около 400 тысяч рублей.  Сами дороги не загружены, а места довольно живописны.

Отдельно стоит сказать о северном направлении, в частности, Дмитровском шоссе. Здесь более богатый рельеф, есть несколько горнолыжных комплексов. Несмотря на то, что северное направление несколько дороже, здесь также можно найти привлекательные предложения.  Например, можно рассмотреть коттеджный поселок «Белояр» в 55 километрах от столицы. Стоимость сотки здесь составляет 90 тысяч рублей.  Если рассмотреть более близкий к столице поселок «Ольшаны», то тут стоимость сотки находится в районе 100 рублей, а участок – до 1 миллиона рублей.

И, конечно же, нельзя не сказать о Новорижском и Волоколамском направлении. Вадим Малых об этих направлениях промолчал, видимо, из-за того, что своих проектов у него здесь нет. Однако на расстоянии 80-90 километров от столицы также можно найти варианты по цене 100 тысяч рублей за сотку. Можно рассмотреть и более близкие варианты, и от этого не менее привлекательные. Например, поселок «Большая Вода» - стоимость сотки 180 тысяч рублей, прямо на берегу реки.  Готовый участок со всеми проведенными коммуникациями всего за 1,4 миллиона рублей.

Торг уместен

Практически всегда застройщики готовы торговаться. Уже сложилась традиция, по которой застройщик предоставляет скидку вплоть до 10% за полную оплату стоимости. Практически все компании вывешивают информацию о своих акциях и скидках на своих сайтах, при этом и указанная цена (со скидкой) не является конечной. Многое зависит от того, какую именно недвижимость вы покупаете, будете ли пользоваться рассрочкой.

Вадим Малых считает, что наиболее оптимальное время для приобретения земельного участка – это зима или осень. Он объясняет, что именно в это время наблюдается наибольший застой в области недвижимости, и именно в это время застройщики и продавцы «вторички» наиболее лояльны к скидкам. Зачастую именно весной, осенью проводятся различные распродажи, акции, идут в ход купоны и скидки.

При этом есть небольшой нюанс: зимой достаточно сложно определить качество приобретаемой недвижимости. «Весной вы можете оценить, как текут талые воды, не находится ли ваш участок в низине, - объясняет директор «Удачи», - зимой же это сделать, мягко говоря, несколько затруднительно. Да и проехать не всегда есть где».

Вам с газом или без?

Наличие коммуникаций – краеугольный камень при выборе коттеджного поселка. Вопрос о том, какой выбрать земельный участок, с газом или без, необходимо поставить сразу после того, как вы определились с направлением и удаленностью от столицы. Для круглогодичного проживания газ жизненно необходим, в противном случае отопление будет слишком дорогим. Если же вы рассматриваете приобретение загородной недвижимости только для летнего проживания, то в этом случае можно не ставить наличие газа в список обязательных условий.

В подавляющем большинстве случаев все коммуникации находятся на балансе управляющей компании, которая может быть как независима от застройщика, так и быть ее «дочкой».  Процесс подключения к коммуникациям она и регулирует. В некоторых случаях собственником коммуникаций выступает дачное некоммерческое товарищество или партнерство, организованное из числа собственников земли: в этом случае вам также нужно будет связаться с председателем партнерства и узнать об условиях подключения к коммуникациям. Как правило, всегда подключение платное: либо необходимо заплатить за получение разрешения у собственника коммуникаций, либо войти в состав собственников (как в случае СНТ или ДНП). Организованные коттеджные поселки и жилые комплексы, как правило, имеют уже утвержденные тарифы на подключение коммуникаций.

Сложнее всего происходит подключение газа. Для подключения газа необходимо иметь уже готовое строение, технический паспорт на него, кадастровый паспорт на участок, а также разрешение у собственника. После чего этот пакет документов передается в газовый траст, целью чего является получение технических условий на подключение газа. В выданных технических условиях будет описан весь перечень мероприятий, необходимых для подключения газа (вентиляция, противопожарная безопасность и т.д.).

С комфортом

Принципиальное отличие современных коттеджных поселков и земельных участков от садоводческих товариществ заключается в том, что помимо коммуникаций строятся еще и общие досуговые и развлекательные зоны. Притом это характерно даже для земельных участков эконом-класса. Как правило, речь идет о детских площадках, автостоянках, спортивных снарядах, нередко – об автомойках и шиномонтажных мастерских. Коттеджные поселки бизнес-класса могут включать в себя детские сады и школы, гимназии и лицеи. Наличие или отсутствие соответствующих объектов инфраструктуры указывается либо в генеральном плане поселка, либо в приложениях к основному договору купли-продажи недвижимости.

Понятно, что всей созданной инфраструктурой кто-то должен руководить, и вряд ли он будет делать это безвозмездно. Руководство ложится либо на управляющую компанию, либо на ДНП (дачное некоммерческое партнерство), содержание чего осуществляется жителями по схеме членских взносов.  Размер взносов может отличаться на порядки: для некоторых коттеджных поселков размер взносов установлен в районе 2-3 тысяч рублей, и жители недовольны. Некоторые люди, купившие недвижимость в премиальном коттеджном поселке, платят ежемесячно по 70-90 тысяч рублей, и очень рады результату.

Размер членских взносов на содержание территории стоит уточнять на этапе знакомства с застройщиком и коттеджным поселком, дабы потом не попасть впросак. Размер взносов зависит от количества участков, от объема услуг и от класса поселка. Притом коммуникации оплачиваются отдельно, по счетчикам электричества и газа.

В случае, если строительство коттеджного поселка не завершено, или же коттеджный поселок распродан не полностью, взносы могут и не взиматься, или взиматься не в полном объеме, а соизмеримо с долей проданных участков. Если коттеджный поселок еще не построен, то и взносы не берут – потому что просто не за что.

Итоги

Подводя итог всему вышесказанному, нужно отметить, что выбирая себе земельный участок, в первую очередь стоит определиться с тем, в каком направлении вы хотите купить недвижимость. После этого необходимо выбрать себе расстояние от МКАД: чем ближе, тем дороже. Затем определитесь с коммуникациями, которые вам будут действительно необходимы, и с членскими взносами, которые вы сможете платить.